写字楼空置率上升超过北上广
2017-12-12 13:26  贵网  进入贵社区   复制本文地址

  1982年11月至1985年12月的37个月期间,中国建筑第三工程局一公司在承建深圳国际贸易中心大厦时,创下了三天盖一层楼的纪录,在当时的中国绝无仅有,史称“深圳速度”。30多年过去了,这座城市又在创造“深圳高度”:600米、680米、739米、830米,世界最高楼哈利法塔也不过828米。
 
  深圳市土地房产交易中心的公告显示,深圳将挂牌出让位于龙岗区龙城街道的地块,总建筑面积为136.45万平方米,使用年限40年,将于12月6日出让,要求包含建设一栋600米左右的高层建筑。
 
  作为一线城市中最小的城市,1997平方公里居住着超1800万人口,深圳钟爱摩天大楼,美国有线电视新闻网(CNN)曾在7月24日撰文称,深圳拥有的高楼数量已超过全美高楼总数。
 
  对高层建筑的追逐,夹杂着深圳土地日益稀缺的现实和城市产业重构的理想。至2020年,全市可净增建设用地将不足3平方公里。
 
  600米700米800米
 
  据英国高层建筑与城市居住区委员会统计,去年完工的128座高度在200米以上的建筑70%在中国,深圳有11座。除了上述龙岗大运新城地块要求建的600米高楼以外,深圳市政府还计划在龙岗联手房企建设高680米的布吉塔,延伸深圳“东进战略”,融入TOD开发理念。
 
  此外,已坐拥地王大厦、京基100等多个高楼的罗湖区也在摩拳擦掌。在罗湖区城市更新局举办的“超高层建筑开发与设计技术交流”讲座上,湖贝、蔡屋围两大城市更新片区规划逐步清晰,这意味着未来这里将有数座高层建筑拔地而起。近在眼前的,是京基集团计划建设的739米的高楼——H700深圳塔,华润置地计划建设的830米的湖贝塔。
 
  拥有“第一高”头衔,是一笔巨大的无形资产,对于招商、经营,乃至行业地位至关重要,并直接带动租金上涨、观光旅游、综合开发。
 
  戴德梁行华南区写字楼部、企业顾问服务部主管及高级董事罗进良分析指出:“深圳土地非常稀缺,GDP与广州相当,城市经济强力发展必然催生大量商务需求。”
 
  “摩天大楼是城市空间拓展的一种有效方式,可以释放更多地面公共广场空间,既改善城市舒适度,又提升城市土地集约利用。”罗进良表示。
 
  深圳房地产高级研究员李宇嘉看法类似,“摩天大楼是区域功能改善和复合功能完善的显着标志,也是区域宣传名片,吸引区域外的人进来,对房价有带动作用。现在不管是开发商还是政府,在货币泛滥、利率水平不断创新低的情况下,对打造摩天大楼都有强烈的开发投资热情。”
 
  金融产业筑巢 创交易纪录
 
  摩天大楼拔地而起的背后是深圳不断完善产业结构,以及调整片区的定位建设。
 
  作为创新之城,金融与科技融合一直是深圳发展的重要动力,借助科技推动金融创新,深圳涌现出平安金融科技、微众银行、招联金融等一大批金融科技公司。据深圳市金融办提供的数据显示,2016年末,深圳法人金融机构总计173家,当年新引进13家。
 
  这些金融机构往往选择摩天大楼入驻。2015年11月,华夏人寿花费20亿元买下京基滨河时代大厦高区10层物业,是深圳楼市30年来大宗成交纪录第二名。2016年,太平洋寿险以近25亿元买入深业上城产业研发大厦的14层楼。同年,深圳首家台资法人银行玉山银行买下深圳前海CBD的卓越前海壹号5层楼。
 
  戴德梁行报告指出,金融及科技类企业仍为写字楼需求最活跃的客户。
 
  高力国际深圳办公楼服务部主管周之惠表示,“从一线城市来看,摩天大楼是进步指标。从城市发展角度来说,深圳已向精细化转型。未来龙岗、龙华所引进的企业,可能不是以金融、科技产业为主,但低租金会吸引一些刚起步的公司进入,甚至是原本在市中心但是无法承受高租金而被迫外移的企业。”
 
  深圳如今第一高楼平安金融中心经营团队相关人士表示:“平安金融中心的投资收益率已经实现优于市场平均水平的目标,未来仍有望继续增长。金融产业所带来的资金力量会持续壮大,发挥产业集群效应,吸引高端酒店餐饮业、旅游业、现代服务业向深圳的核心商圈集中。这种多产业集中发展的势头,会不断完善深圳的产业结构。更重要的是,这比单一产业为主的经济结构有更好的抗风险能力,更能适应国际经济环境的变化。”
 
  空置率上升超过北上广
 
  深圳摩天大楼主要以商业办公为主,其光鲜背后是高运营成本和增量迅速带来的租售问题。
 
  近两年来,深圳后海、前海和福田中心区大批写字楼建成入市,致使租赁市场承压严重,写字楼空置率上升,租金增长也较为缓慢。戴德梁行数据显示,深圳第三季度共有6个甲级写字楼竣工交付,新增供应约65万平方米,新增供应高位持续。全市甲级写字楼存量升至409万平方米,吸纳量录得85573平方米,空置率为12.7%。
 
  据高力国际提供的数据显示,截至2017年年末,深圳写字楼新增供应将达到143万平方米,约占去年总存量的三分之一,位于历史高位。其中福田的新增供应累计可达99万平方米,占2017年新增供应的69%,预计南山和前海的大量新增供应将带动全市空置率在2019年攀升至近29%的历史高位,这个数字超过了北京、上海和广州。
 
  周之惠表示:“短期内写字楼空置率会走高,租户进场还要装修,招租不会那么快就消化。以往空置率大概为20%,年底会达到30%。我们预计接下来三年空置率都会在30%。开发商愿意盖摩天大楼也是一种名片宣传作用。正常来说招租大到80%至少需要两年,租户结构,租金收益,还有出租速度三者不能全得,一定要有所偏重,加上现在土地获取价格高、建设成本高,摩天大楼5年达到收益平衡已经非常乐观。”
 
  曾经第一高楼京基100运营人士表示:“目前来看,我们运营情况良好,写字楼租金虽然较高,但是空置率维持在低水平。除了直接出租,还有打包代理出租。此外,我们有商场和五星级酒店,能带来稳定的人流和收入,所以摩天大楼虽然达到好的收益虽然周期较长,但是有了好的经营,这并不是问题。”
作者:admin 来源:未知 

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