别做梦了!楼市新规出台,这类房子真的凉了
2018-12-05 13:19  贵网  进入贵社区   复制本文地址

    近日,广东省自然资源厅正式印发关于《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,明确指出:
    
    对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。
    
    换句话说,小产权房,试图借不动产登记悄然转正的希望落空,这类房子真的凉了。
    
    此前,深圳曾出台新规,允许产业类、公共配套类小产权房转正,一时引发舆论欢呼,被认为是小产权房全面转正的先声。
    
    然而,事实再次证明,小产权房转正,从头到尾都只是黄粱一梦。
    
    这背后的原因,涉及高房价的秘密。
    
    01
    
    禁止小产权房借机转正
    
    意味着什么?
    
    小产权房,是相对于商品房而言的。
    
    所谓小产权,指的是缺乏完整产权的房子。这是就商品房概念而言的,商品房双证合一,拥有土地使用权、房屋所有权的双重身份,能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化的红利。
    
    与之相比,小产权房有使用权却无所有权,拿不到不动产证,不受法律保障,还时时面临清理违建的风险。
    
    今年7月,深圳出台新规,允许部分小产权房转正,一时引发舆论欢呼,社交网络高喊“小产权即将全面转正”。
 
    事实上,深圳这份新规,针对的是产业类、公共配套类用途的历史违建建筑,目的在于盘活土地存量,而住宅类小产权房和违建根本不在此列。
    
    而且,深圳此番产业违建转正并非没有条件,而是规定“补缴50%土地出让金”方能转正。这么多年,一线城市地价飙升,50%的土地出让金并非小数字。
    
    这里的大背景是,深圳城市面积狭小,不到广州的1/3。近些年来,土地开发强度较高,土地资源越来越发紧张。盘活产业类违建,有助于盘活土地资源,降低营商成本。
    
    然而,这些所谓的利好,都不包含城中村的小产权房在内。
    
    其实,早在2017年,国土资源部和住房与城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,就明确强调:
    
    防止小产权房通过不动产登记合法化。
 
    可以说,广东的新规,只是对国家政策的重申。
    
    不动产登记的意义,就在于对所有不动产进行统一登记、确权和联网,这既是对居民财产权的保障,也是为房地产税出台奠定基础。
    
    住宅小产权房被排除在外,这背后有着更加深层次的背景。
    
    02
    
    小产权房为何不允许转正?
    
    在短时期内,看不到任何住宅类小产权房转正的可能。
    
    这背后的原因,主要还不是法律层面的,毕竟产业类和公共配套类的小产权房都允许转正。几乎所有法规,都可以在现实条件下得到不同程度的解读和贯彻,要相信国人的智慧。
    
    所以,住宅类小产权房不予转正的根本原因,不在法规,而在房价上。
    
    在一二线城市,城中村规模相当庞大。仅广州就有100多条城中村,仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万,握手楼比比皆是,小产权房的规模相当可观。
    
    而在深圳更加突出。2016年,深圳商品房、保障房存量不到200万套,而城中村的小产权房则高达400多万套,商品房不足小产权房的1/4。如果让小产权房转正入市,可以想象,将会对商品房产生多大的冲击?
    
    从全国来看,情况也不容乐观,全国小产权房的面积接近商品房的七成。如果都能上市流通,结果可想而知。
    
    根据如是金融的估算,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%,其他则为保障性质住房。
    
    所以,即便小产权房能够摆脱阴暗逼仄的握手楼形象,以高档住宅的面目出现,即使补缴不菲的土地出让金,但基于房地产市场的稳定性,有关方面也不会轻易允许其上市流通。
    
    反过来想,要想遏制房价,小产权房或许是最触手可及的“王炸”。
    
    这里,全是再现实不过的考虑。
    
    03
    
    小产权房的价值
    
    虽然地位一直很尴尬,但不得不承认,每个城市都离不开小产权房。
    
    小产权房,虽然无法交易,但在保障外来人口的居住需求上,可谓功不可没。对于房租上涨的抑制作用,也是劳苦功高。
    
    整个深圳,有将近一半的人租住在小产权房里。就是这一点,才让深圳能容纳起不同收入的人群。
    
    城中村一度被广州视为“低成本生活区”的样板,在国外也被看成外来人口实现人生跨越的第一“落脚城市”。
    
    事实上,正是因为小产权房在租赁上的重要性,去年8月,国家确定北上广佛杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。所谓集体建设用地,就是城中村的土地,这实际上就是对小产权房租赁价值的认可。
    
    当然,站在政策逻辑面前,有关方面对于小产权房的善意,仅仅体现在租赁上,而不会体现在合法化上,更不会允许其轻易上市交易。
    
    04
    
    小产权房为什么不能买
    
    小产权房,在目前的住房架构中,始终是个尴尬的存在。
    
    即便如此,小产权房已衍生出诸多变种。除了城中村居民住宅之外,一些开发商拿了集体用地,建设与商品房标准一致、社区化的楼盘,通常采用20年租赁协议的方式,以租代售,试图绕开政策限制。
    
    小产权房价格便宜,租金也不低,租金回报率也相对合理,因此吸引不少人上钩。然而,这背后却存在非常多的陷阱。
    
    其一,以租代售这种模式,正在被各地所禁止。目前广州、杭州针对开发商自持商品房,明确规定一次只能缴纳租期不得超过10年,且单次收取租金不超过1年。这种规则,在小产权房也是适用的。
    
    其二,违建始终在高压打击之列。目前,大多数的小产权房都属于违章建筑,包括广州、深圳、东莞在内的各城市都在大力推进拆违工作,这给小产权房带来巨大风险。虽然小产权房由于其强租赁特性而不会被完全清除,但没有谁愿意长期面对不确定性。
    
    其三,小产权房缺乏法律保障,一旦面临城中村改造,购房者未必能获得拆迁赔偿。最终,容易落得竹篮打水一场空的下场。
    
    其四,无法真正享受房价上涨的福利,这是最根本的。小产权房看似便宜,但无法使用杠杆,无法自由交易,短期内更看不到转正的可能,无法分享房价上涨的红利。
    
    所以,在投资方面,不要跟政策背道而驰,要学会与大趋势同行。
作者:admin 来源:未知 

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