粤港澳大湾区城市群发力建设优质生活圈
2019-01-18 15:48  贵网  进入贵社区   复制本文地址

    近日,国务院港澳事务办公室主任张晓明表示,粤港澳大湾区的战略定位有五个:一是充满活力的世界级城市群。二是具有全球影响力的国际科技创新中心。三是“一带一路”建设的重要支撑。四是内地与港澳深度合作示范区。五是宜居宜业宜游的优质生活圈。
    
    在粤港澳大湾区建设不断推进的大背景下,五大战略定位指明了方向。备受关注的大湾区“优质生活圈”建设,首当其冲的关键词是“宜居”。与国际一流湾区对标,粤港澳大湾区亟待补齐人居环境短板,以增强大湾区的核心竞争力。如何抓住机遇,加快建设大湾区宜居宜业的优质生活圈?多位专家一起为大湾区城市群建设出谋划策。
    
    1 问:城市群生活圈怎样协同发展?
    
    港澳广深四大中心定位差异化
    
    大湾区城市群建设优质生活圈的首要问题是解决协同发展的问题。与长三角以上海为中心,京津冀以北京为中心有所不同,大湾区城市群不但拥有香港和澳门,还有广深两座一线城市,这样体量的城市群如何解决“中心”问题?
    
    对此,张晓明表示,在粤港澳大湾区庞大的城市群中,香港、澳门、广州、深圳可以叫做中心城市,它们要发挥辐射带动周边地区的引擎作用。同时,它们在功能定位上又各有分工、各有侧重。
    
    “大湾区的整体发展需要时间,不是一蹴而就的,需要沉淀,”中原地产项目部总经理黄韬在接受本报专访时表示,城市群的活力来自于城市各自的优势进一步发挥,同时城市功能之间进行互补,从而实现协同发展,整体提升竞争力,“这就需要打破城市之间的惯性壁垒”。
    
    “城市群生活圈的发展,首先是建立一种宜居宜业的形态”,房地产专家韩世同表示,大湾区城市群产业发展都越发注重产城融合,新兴产业园区与居住配套相辅相成,除此之外,通过大力改善公共交通来解决通勤效率问题,这些都是非常不错的模式,“不过,产城融合的形态还有一个继续探索的过程,最终形成城市的有序发展”。
    
    2 问:城市更新如何改善宜居指数?
    
    可持续发展路径还需探索
    
    不可否认,城市更新近年来成为热门话题,尤其是广深两地,都有成功的范本。从“三旧改造”到“城市更新”,这一名称的演化就说明,城市面貌的改善已经进入了一个更加深入的阶段。
    
    “从拆旧建新到拆改留并举,城市更新的可持续发展路径还需要进一步探索”,韩世同认为,城市的承载能力不可能指望无限制的外扩。以一线城市广州为例,在中心城区供地越来越有限的情况下,城市更新不但释放出土地,更为社区规划乃至产业升级转型提供了新的可能。以永庆坊为代表的微改造项目,是广州的成功经验之一:危旧房变身创意街区,重新焕发活力。
    
    克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受采访时表示,从房地产的角度而言,打造宜居湾区已经不是传统的大拆大建那么简单。从城镇居民人均居住面积来看,湾区城市早已突破35平方米,已经不再是住房短缺的时代。今天湾区房地产市场需要的是更有质量的发展:比如在城市更新改造过程中,需要协调城市更新和文化传承的关系,需要实现企业商业利益和社会公共利益两个诉求的统一;再比如在城市扩容发展的过程中,不仅仅要解决安居的问题,还要考虑乐业的问题,“我们需要的不是只会盖房子的开发商,而是能够为城市可持续发展加载内容的运营商。”
    
    3 问:大湾区概念会否推高房价?
    
    房价最终决定于供求关系
    
    决定城市宜居指数的还有一个关键指标,那就是房价。大湾区概念会不会成为地价和房价的推手?对此,地产专家均持否定态度。
    
    先看一组房价数据。克而瑞数据显示,2018年12月,广东省内湾区城市中商品住宅房价最高的是深圳,均价为55551元/平方米;其次是均价为25485元/平方米的广州,珠海以成交均价20813元/平方米排在第三。与2018年11月相比,广州房价小跌4%,深圳、珠海分别小跌1%与2%,惠州持平,其余城市均有所增长,涨幅在1%-6%之间。
    
    “我认为湾区的地价和房价,本质上还是取决于供求关系,”肖文晓分析,供求关系又取决于湾区对于人口的吸引力,这是由湾区的经济发展水平、开放性和包容性决定的,地价和房价只是水到渠成的结果。单靠一个概念炒起来的地价和房价,不能持久。“况且,湾区房地产市场是国内发展最早、最成熟的市场之一,这样的市场,绝对不是一个湾区规划能够随意撬动的”,他认为,粤港澳大湾区是国家战略,房住不炒是房地产市场的政策红线,“所以我不担心湾区概念会炒高房价和地价”。
    
    韩世同则认为,从城市群的宜居角度来说,房价平稳是必须保持的,暴涨和暴跌都不利于市场的健康发展,“在大湾区建设提出之前,粤港澳的合作传统可以说伴随着改革开放的进程”,他认为,通过科技创新和新兴产业的带动实现经济增长,吸引高层次人才流入,从而以有效的购房需求来提振市场才是根本,以概念来推高房价是不实际的。
    
    对此,黄韬从另一个角度分析,大湾区城市群经济总量超过10万亿,这对房地产市场也是一种支撑。在大湾区的概念下,对资产配置型的购房者有一定的吸引力,由此带来的影响,不但在一手物业市场,二手物业的交易也会更加活跃。
作者:admin 来源:未知 

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